Ifølge erhvervslejeloven § 13 kan både udlejer og lejer kræve, at lejen reguleres til markedslejen. Dette kræver, at den gældende leje er væsentlig lavere eller højere end markedslejen – ligesom det kræver, at parterne ikke har aftalt, at muligheden for lejeregulering i erhvervslejeloven § 13 ikke skal kunne finde sted.
Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold. I forbindelse hermed tages der hensyn til lejekontraktens vilkår, beliggenheden af lokalerne, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Udover disse faktorer, som spiller ind på markedslejen, er det almindeligt, at der afholdes syn og skøn for vurderingen af markedslejen. Dog er det særligt indholdet af erklæringen, som værdien afhænger af. Derudover er det vigtigt at indhente oplysninger om sammenligningslejemål, da disse særligt har stor værdi, hvor der skal ske en sammenligning af andre lokaler, der anvendes til samme formål.
Reguleringen og varslingen til markedslejen
Når en udlejer eller en lejer kræver lejeregulering, kan dette tidligst få virkning i lejeforholdet 4 år efter lejeperiodens begyndelse. Såfremt der tidligere er sket en lejeforhøjelse eller en lejenedsættelse, vil det tidligst være 4 år efter denne regulering, at kravet kan få virkning. Denne regel kan parterne fravige ved aftale, således at fristerne kan forlænges eller forkortes.
Lejereguleringen til markedslejen kan ske, uanset om der i lejeforholdet er aftalt uopsigelighed.
Reguleringen af lejen kan ske med 3 måneders varsel. Selve kravet om lejereguleringen skal være skriftlig og skal indeholde en angivelse af lejereguleringens størrelse. Derudover skal der gives oplysning om adgangen til at gøre indsigelse mod kravet på reguleringen. Såfremt kravet ikke indeholder disse oplysninger, vil kravet som udgangspunkt være ugyldigt.
Hvis en af parterne – eksempelvis lejer – har modtaget et krav om lejeregulering fra udlejeren, er der i loven givet lejeren en frist for at skriftligt at fremkomme med sin indsigelse overfor udlejeren. Denne indsigelse skal være kommet frem til udlejeren senest 6 uger efter, at lejeren blev mødt med kravet om lejereguleringen.
Kontakt os
Uanset om du er udlejer eller lejer i en sag om lejeregulering, er du altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende drøftelse af din sag. DitAdvokathus kan kontaktes på 97 32 09 99. DitAdvokathus er dine lokale advokater i Vestjylland med kontorer i både Ringkøbing og Skjern.