Særligt for førstegangskøbere af fast ejendom er der mange spørgsmål og mange fagudtryk og nye dokumenter at skulle forholde sig til.
Vi vil i dette indlæg redegøre for, hvad de enkelte dokumenter betyder, og hvordan de indgår i handlen.
KØBSAFTALEN
Købsaftalen er det grundlæggende dokument, når køber og sælger handler en ejendom.
Dokumentet indeholder navnene på køber og sælger, ejendommens adresse, overtagelsesdag, pris, hvilket tilbehør der medfølger, fordelingen af omkostninger mellem køber og sælger mm.
Købsaftalen henviser typisk til mange af de andre dokumenter, der er relevante for handlen, fx tilstandsrapporten.
Det er vigtigt, at man som køber sikrer sig, at de aftaler, man har indgået med sælger, er skrevet ind i købsaftalen. Det kunne fx være, at der var indgået særlig aftale om dispositionsdag, at bestemte møbler medfølger i handlen eller lignende.
TINGBOGSATTEST
Tingbogen har siden 2009 været digitaliseret og indeholder oplysninger om alle ejendomme i Danmark. Alle kan finde en bestemt ejendoms blad i tingbogen – tingbogsattesten – via tinglysning.dk.
Det er vigtigt at sikre sig, at matrikelnummeret i tingbogsattesten stemmer overens med matrikelnummeret i købsaftalen.
Som køber kan du se, hvilke lån, der er i ejendommen, ligesom ejendommens servitutter tillige vil fremgå heraf. Dog vil indholdet af de enkelte servitutter ikke være beskrevet i tingbogsattesten, hvorfor det er vigtigt at gennemgå disse særskilt.
En servitut er en rådighedsbegrænsning på ejendommen.
Et eksempel på en servitut kunne være, at ejeren må tåle, at naboen må færdes på en sti, som løber over ejendommens grund.
Et andet eksempel kan være, at ejeren af en hjørnegrund tilpligtes at holde hækken i en lav højde, således bilerne, der skal svinge ud, bevarer et tilstrækkeligt udsyn.
TILSTANDSRAPPORT
Ejendommens tilstandsrapport er yderst vigtig for handlen.
I forbindelse med handlen har en byggesagkyndig gennemgået ejendommen og har på baggrund heraf udfærdiget en rapport over ejendommens tilstand, tilstandsrapporten.
I tilstandsrapporten er ejendommens fejl og mangler beskrevet og er kategoriseret som hhv. K0, K1, K2 og K3, hvor K3 er de mest alvorlige skader.
Det er vigtigt, at køber er bekendt med tilstandsrapportens indhold, da denne kan være afgørende for, om ejendommen fortsat er værd at købe.
Det er desuden en forudsætning, at der er udarbejdet en tilstandsrapport samt en el-installationsrapport (se nærmere nedenfor), for at der kan udarbejdes en ejerskifteforsikring (se nærmere nedenfor).
Såfremt der måtte opstå en skade efter overtagelsen og denne kan føres tilbage til et forhold, der er omtalt i tilstandsrapporten, vil ejerskifteforsikringsselskabet som udgangspunkt afvise at dække skaden. Det er derfor i købers interesse, at der er så få forhold omtalt i tilstandsrapporten.
EL-INSTALLATIONSRAPPORT
El-installationsrapporten er ligesom tilstandsrapporten et nødvendigt dokument for at kunne modtage et tilbud på en ejerskifteforsikring.
El-installationsrapporten adskiller sig fra tilstandsrapporten ved udelukkende at forholde sig til el-arbejdet i ejendommen.
EJERSKIFTEFORSIKRING
Såfremt både tilstandsrapport og el-installationsrapport er udarbejdet, kan køber tegne en ejerskifteforsikring.
En ejerskifteforsikring er sælgers mulighed for at frigøre sig fra sit 10-årige mangelsansvar, hvorfor sælger også skal betale halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien.
Såfremt ejerskifteforsikring tegnes vil denne dække de skader, som ikke er nævnt i tilstands- eller el-installationsrapporten og som kan konstateres at have været tilstede ved købers overtagelse af ejendommen.
Mange ejendomsmæglere har indgået et samarbejde med et bestemt forsikringsselskab og vil derfor fremlægge et ejerskifteforsikringstilbud fra netop dette selskab. Det er dog vores erfaring, at køber (og sælger) ofte kan indhente et bedre tilbud, såfremt køber retter henvendelse til sit eget forsikringsselskab.
ENERGIMÆRKE
Sælger skal i forbindelse med salget fremlægge ejendommens energimærke. Energimærket indikerer dels, hvor stort ejendommens energiforbrug er. Dels fremgår de forbedringer, som det kan betale sig at udføre.
Skalaen, som energimærker inddeles i, rangerer fra A – G. En ejendom med lavt energiforbrug vil have energimærket A, mens en ejendom med et stort energiforbrug vil have mærket G.
Det er vigtigt at holde sig for øje, at energimærket er baseret på det beregnede forbrug, hvorfor det faktiske forbrug kan afvige fra det tildelte energimærke.
BBR-MEDDELELSE
Ejendommens BBR-meddelelse indeholder ligesom tingbogsattesten flere grundlæggende oplysninger om ejendommen. BBR-meddelelsens oplysninger er dog af mere teknisk karakter, som fx ejendommens opførelses år, ejendommens bygninger på grunden, areal, ejendomsskat mv.
Det er ejeren af ejendommen, der har pligt til at holde BBR-meddelelsen ajour.
EJENDOMSDATARAPPORT
Ejendomsdatarapport udarbejdes af kommunen i forbindelse med en handel af fast ejendom og er et overblik over mange af de oplysninger, som er angivet ovenfor.
Den vil desuden blandt andet indeholde oplysninger omkring planlagt kloakseparering, forurening, gæld til det offentlige i form af ubetalte ejendomsskatter, oplysninger om eventuel olietank og gældende lokalplaner.
Rapporten skal ikke være ældre end 3 måneder, når købsaftalen underskrives.