Ejendomsudvikling

Udvikling af ejendomsprojekter / developerprojekter

Udvikling af ejendomsprojekter eller developerprojekter omfatter en lang række aktiviteter fra en god idé om at etablere et omsætteligt ejendomsprojekt ved at ændre og omdanne den hidtidige anvendelse fra et grundareal, eksisterende ældre boliger, eller en gammel erhvervsejendom til nye boliger til udlejning, et ejerlejlighedsprojekt, et andelsboligprojekt eller erhvervsprojekt som et butikscenter eller et kontorbyggeri.

Projektudvikling vil indebære fysiske indgreb i den eksisterende bebyggelse (ombygning eller nedrivning), og ofte ændrer ejendommen retlig status – eksempelvis ved opdeling i eller etablering af ejerlejligheder.

De juridiske spilleregler

Det kan alene afgøres, om den konkrete projektudvikling er en god idé, hvis man kender de juridiske spilleregler, der gælder for gennemførelsen af det konkrete projekt, idet en række juridiske regler kan sætte en stopper for projektet, hvis deltagerne ikke fra starten har taget højde for disse regler. Det er desuden afgørende at kende de økonomiske aspekter, herunder udgifterne i de enkelte dele af projektet.

Det kan være vanskeligt at danne sig et overblik over disse regler, som man typisk må tage højde for i et developerprojekt. Men det kan eksempelvis være udbudsregler, planlovgivning, miljøregler, momsregler, lejeforhold og entrepriseforhold.

Det er altid helt afgørende at starte med en økonomisk kalkulation over det ønskede projekt, herunder omkostningerne ved gennemførelsen af projektet, herunder erhvervelse af og nedrivning af et eksisterende projekt, opførelse af det ønskede projekt, moms, finansiering, forsikringsforhold, udviklings- og salgsomkostninger samt beskatningsforhold. Hvis det ønskede projekt skal sælges eller udlejes, er det nødvendigt at vide, hvad et bolig- eller erhvervsprojekt kan sælges til eller udlejes for i det pågældende marked. Der bør altid være afsat god plads til fortjeneste og uforudsete udgifter.

Udviklerens planer skal sammenholdes med plangrundlaget, og ofte vil købet af grund eller eksisterende ejendom være betinget af, at der kan sikres den nødvendige lokalplan eller måske tillige byggetilladelse.

Hos ditAdvokathus…

Hos ditAdvokathus har vi mange års omfattende erfaring med udvikling af store og små ejendomsprojekter, herunder med de juridiske regler, der vil være gældende og have indflydelse på et konkret projekt – og ikke mindst de forretningsmæssige sider af projektet, ligesom vi har erfaring med de faldgrupper, man som ejendomsudvikler skal være opmærksom på.

Der findes mange juridiske fremstillinger, der beskriver de forskellige juridiske emnekredse, men det kræver betydelig erfaring at få et samlet sikkert overblik over de forretningsmæssige sider af projektudviklingen. Nogle af de juridiske emnekredse, som køb og salg af fast ejendom, lejeforhold, erhvervslejeforhold, planret mv., er behandlet andet sted på hjemmesiden, og ved siden heraf tilbyder vi vores erfaring omkring mulige faldgrupper og det forretningsmæssige. Under det forretningsmæssige hører også et kendskab til, hvad de relevante brugere og investorer vil betale for den konkrete beliggenhed i det konkrete marked.

Projektudvikling foretages både af private og mere eller mindre erfarne erhvervsaktører, og formålet er stort set altid at tjene penge ved at sikre værditilvækst. Lidt populært sagt kan man sige, at succesfuld projektudvikling drejer sig om, at en eksisterende grund eller bygning tilføres en større værdi end udgiften ved at anskaffe og bebygge eller ombygge ejendommen.

Hos ditAdvokathus har vi indsigt i og erfaring med følgende juridiske emnekredse, der har betydning for udvikling af ejendomsprojekter:

• Køb og salg af fast ejendom – herunder optioner i udviklingsfasen
• Due diligence – afdækning af risici
• Planmæssige forhold – specielt lokalplaner
• Miljøkrav – herunder støj støv og vibrationer, arbejdsmiljø og jordhåndtering
• Udbudsret – udbudsdirektivet vedrørende offentlige bygge- og anlægsopgaver
• Byggesagsbehandling – myndighedernes behandling af en byggesag
• Entrepriseforhold – herunder fag-, hoved-, eller totalentreprise
• Finansiering – mellemfinansiering og endelig finansiering
• Boligudlejning
• Udlejning af erhvervslokaler til butik og kontor 
• Udstykning i ejerlejligheder / etablering af ejerlejlighedsprojekt
• Etablering af andelsboliger – særlige karakteristika
• Offentlig støtte – støtte ved forskellige former for byggeri
• Salg af udviklede investeringsejendomme
• Momsforhold – herunder momsfritagelse
• Tinglysning – tinglysningsafgifter og digital tinglysning
• Indkomst- eller avancebeskatning ved salg af fast ejendom – regler og praksis

Kontakt os hos ditAdvokathus hvis du vil mere om ejendomsudvikling eller de enkelte elementer herunder.